Premessa

Il comma 65 dell’articolo 1 della legge di Bilancio 2024, Legge 30 dicembre 2023 n.213, pubblicata in Gazzetta Ufficiale il 30 dicembre 2023 n.303 S.O n.40/L ed entrata in vigore il giorno 1° gennaio 2024, ha introdotto nel nostro ordinamento una nuova figura di plusvalenza immobiliare che si genera in caso di vendita di immobili effettuata entro i 10 anni dalla fine di interventi edilizi che abbiano goduto delle detrazioni fiscali legate al c.d. “Superbonus”.

Norma

L’art 67, comma 1 Tuir (Testo Unico delle Imposte sui Redditi - DPR 22 dicembre 1986, n. 917) è stato modificato attraverso l’introduzione della previsione della lettera b-bis) che dispone:

«Sono redditi diversi se non costituiscono redditi di capitale ovvero se non sono conseguiti nell’esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice, né in relazione alla qualità di lavoratore dipendente:
(…)
b-bis) le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito gli interventi agevolati di cui all’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, che si siano conclusi da non più di dieci anni all’atto della cessione, esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo»;

Soggetti

La Circolare n.13/E del 13 giugno 2024 ha chiarito che possono essere titolari del “reddito diverso” previsto dalla norma in oggetto i seguenti soggetti:

• le persone fisiche residenti, purché il reddito non sia conseguito nell’esercizio di attività d’impresa, arti o professioni;
• le società semplici e i soggetti a esse equiparati ai sensi dell’articolo 5 del TUIR;
• gli enti non commerciali di cui all’articolo 73, comma 1, lettera c), del TUIR, se l’operazione da cui deriva il reddito non è effettuata nell’esercizio d’impresa commerciale;
• le persone fisiche, le società e gli enti di ogni tipo, non residenti, senza stabile organizzazione nel territorio dello Stato, quando il reddito si considera prodotto nel medesimo territorio ai sensi dell’articolo 23 del TUIR;
• le persone fisiche, le società e gli enti di ogni tipo, non residenti, con stabile organizzazione nel territorio dello Stato, se il reddito è prodotto nel territorio dello Stato ai sensi dell’articolo 23 del TUIR al di fuori dalla stabile organizzazione.

Presupposti
   
Si realizza plusvalenza tassabile ogni qual volta ricorrano i seguenti presupposti:

 I. Deve trattarsi di una cessione a titolo oneroso di un immobile residenziale o non residenziale e relative pertinenze.

Rientrano nella categoria “cessione a titolo oneroso” le seguenti fattispecie: vendite, permute, conferimenti in società e altri atti ove il trasferimento avvenga verso un corrispettivo diverso dal denaro

--> la norma non si applica qualora si ceda l’immobile a titolo gratuito o in adempimento agli accordi in sede di separazione /divorzio

II. L’immobile deve essere stato interessato da interventi edilizi in relazione ai quali si sia fruito delle detrazioni di imposta c.d. “Superbonus”* di cui all’articolo 199 del Dl 19 maggio 2020 n.34 convertito con legge 17 luglio 2020 n.77 quindi interventi relativi a:
    • Efficientamento energetico (es isolamento termico/fotovoltaico) 
    • Riduzione del rischio sismico
    • Eliminazione barriere architettoniche

* Si deve precisare che gli interventi edilizi devono aver goduto del c.d. Superbonus 110% in relazione al quale, ai sensi dell’art.121 del Dl 34/2020, il contribuente abbia goduto della detrazione con una delle seguenti modalità alternative:
- detrazione in sede di dichiarazione dei redditi;
- “sconto in fattura”, cioè uno sconto anticipato dall’impresa sull’importo dovuto per i lavori 
- cessione del credito di imposta a favore di altri soggetti, fra cui principalmente gli istituti di credito.

III. Deve trattarsi di interventi edilizi eseguiti sull’immobile o, secondo quanto chiarito dalla Circolare 13/E del 13 giugno 2024, sulle parti comuni

Esclusione
Sono esclusi dalla applicazione della norma e quindi non generano plusvalenza tassabile ex art. 67, comma 1 lettera b-bis :
- le cessioni di immobili acquisiti per successione: non generano plusvalenza le cessioni a titolo oneroso di immobili per i quali il defunto avesse goduto delle detrazioni fiscali da Superbonus né qualora di queste ne abbiano goduto gli eredi dopo avere ereditato l’immobile.
- le cessioni di immobili adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei 10 anni antecedenti alla cessione o, qualora fra la data di acquisto o di “costruzione” e la cessione sia intercorso un termine inferiore a 10 anni, per la maggior parte di tale periodo.

Modalità di calcolo della plusvalenza

L’articolo 68 TUIR specifica quali sono i “costi inerenti” che possono incrementare il valore iniziale al fine abbattere la plusvalenza realizzata e in che misura possono essere conteggiati.

La norma dispone:

“Articolo 68 (plusvalenze)

Le plusvalenze di cui (( alle lettere a), b) e b-bis) )) del comma 1 dell'articolo 67 sono costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo.

Per gli immobili di cui (( alle lettere b) e b-bis) )) del comma 1 dell'articolo 67 acquisiti per donazione si assume come prezzo di acquisto o costo di costruzione quello sostenuto dal donante. ((Per gli immobili di cui alla lettera b-bis) del comma 1 dell'articolo 67, ai fini della determinazione dei costi inerenti al bene, nel caso in cui gli interventi agevolati ai sensi dell'articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, si siano conclusi da non più di cinque anni all'atto della cessione, non si tiene conto delle spese relative a tali interventi, qualora si sia fruito dell'incentivo nella misura del 110 per cento e siano state esercitate le opzioni di cui all'articolo 121, comma 1, lettere a) e b), del citato decreto-legge n. 34 del 2020.

Nel caso in cui gli interventi agevolati si siano conclusi da più di cinque anni all'atto della cessione, nella determinazione dei costi inerenti al bene si tiene conto del 50 per cento di tali spese, qualora si sia fruito dell'incentivo nella misura del 110 per cento e siano state esercitate le opzioni di cui al periodo precedente.

Per i medesimi immobili di cui alla lettera b-bis) del comma 1 dell'articolo 67, acquisiti o costruiti, alla data della cessione, da oltre cinque anni, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione, determinato ai sensi dei periodi precedenti, è rivalutato in base alla variazione dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati))”.

Come si può vedere dal tenore letterale della norma, il legislatore consente di incrementare il c.d. “valore iniziale” ai fini del calcolo della plusvalenza, solo nel caso in cui il contribuente abbia mantenuto la detrazione in dichiarazione dei redditi e non anche nel caso in cui abbia goduto del c.d. “sconto in fattura” o abbia ceduto il credito a terzi in quanto in questi ultimi due casi ha già “monetizzato” il vantaggio fiscale. Inoltre, le spese possono essere conteggiate per intero solo se gli interventi edilizi si sono conclusi da non più di 5 anni mentre possono essere conteggiate solo nella misura del 50% se gli interventi si sono conclusi da oltre 5 anni.

La norma risulta estremamente complicata e per il calcolo esatto della plusvalenza realizzata si suggerisce di rivolgersi ad un Commercialista; il notaio, infatti, non può essere chiamato a rispondere del calcolo dell’imposta, trattandosi di attività estranea alla sua sfera professionale; la legge affida al notaio unicamente il versamento dell’imposta sostitutiva pari al 26% della plusvalenza realizzata contestualmente alla registrazione della cessione a titolo oneroso che genera la plusvalenza rilevante.

Clicca qui per leggere la circolare completa dell’Agenzia delle Entrate.