Agibilità

Con il termine “agibilità” si intende la sussistenza di tutti i requisiti igienici sanitari e di sicurezza che consentono l’uso di un edificio. 

Fonti normative 

Regio Decreto 27 luglio 1934
L’agibilità, all’epoca ancora denominata “abitabilità” venne introdotta nel nostro ordinamento dall’art. 221 del Regio Decreto 27 luglio 1934, n. 1265, pubblicato in Gazzetta Ufficiale GU n.186 del 09-08-1934 - Suppl. Ordinario n. 186 ed entrato in vigore il 24 agosto 1934.

L’articolo 221 disponeva: “Gli edifici o parti di essi (…) non possono essere abitati senza autorizzazione del podestà, il quale la concede quando, previa ispezione dell'ufficiale sanitario o di un ingegnere a ciò delegato, risulti che la costruzione sia stata eseguita in conformità del progetto approvato, che i muri siano convenientemente prosciugati e che non sussistano altre cause di insalubrità”.

Il procedimento per il rilascio dell’abitabilità prevedeva quindi:

• l’istanza da parte del proprietario;
• l’ispezione compiuta da un ufficiale sanitario o da un ingegnere a ciò delegato che attestasse la conformità del fabbricato al progetto approvato e la sussistenza delle condizioni di igiene;
• l’autorizzazione rilasciata dal Podestà

Legge 11 novembre 1982 n.828
Successivamente, con la legge 11 novembre 1982, n. 828, la figura del podestà venne sostituita con il “Sindaco” e la norma fu modificata, con l’articolo 16 comma 1, prevedendo la seguente disciplina:

“In parziale deroga a quanto previsto dall'articolo 221, primo comma, del testo unico delle leggi sanitarie, approvato con regio decreto 27 luglio 1934, n. 1265, e successive modificazioni ed integrazioni, la licenza di abitabilità per le case ricostruite o riparate, può essere concessa d'ufficio dal sindaco non appena sia stata completata anche una sola parte dell'abitazione, conformemente a progetto, e la stessa offra sufficienti garanzie di igienicità e salubrità".

Dpr 22 aprile 1994, n. 425
Il dpr 22 aprile 1994 n. 425 pubblicato in Gazzetta Ufficiale GU n.152 del 01-07-1994 ed entrato in vigore il 28 dicembre 1994, ha riformulato la disciplina e ha introdotto una norma interamente dedicata all’abitabilità il cui testo recitava:

Articolo 4 “Rilascio del certificato di abitabilità”
1. Affinchè gli edifici, o parti di essi, indicati nell'art. 220 del regio decreto 27 luglio 1934, n. 1265, possano essere utilizzati,  è necessario che il proprietario richieda il certificato di abitabilità al sindaco, allegando alla richiesta il certificato di collaudo, la dichiarazione presentata per l'iscrizione al catasto dell'immobile, restituita dagli uffici catastali con l'attestazione dell'avvenuta presentazione, e una dichiarazione del direttore dei lavori che deve certificare, sotto la propria responsabilità, la conformità rispetto al progetto approvato, l'avvenuta prosciugatura dei muri e la salubrità degli ambienti.
2. Entro trenta giorni dalla data di presentazione della domanda, il sindaco rilascia il certificato di abitabilità; entro questo termine, può disporre una ispezione da parte degli uffici comunali, che verifichi l'esistenza dei requisiti richiesti alla costruzione per essere dichiarata abitabile.
3. In caso di silenzio dell'amministrazione comunale, trascorsi quarantacinque giorni dalla data di presentazione della domanda, l'abitabilità si intende attestata. In tal caso, l'autorità competente, nei successivi centottanta giorni, può disporre l'ispezione di cui al comma 2 del presente articolo, e, eventualmente, dichiarare la non abitabilità, nel caso in cui verifichi l'assenza dei requisiti richiesti alla costruzione per essere dichiarata abitabile.
4. Il termine fissato al comma 2 del presente articolo, può essere interrotto una sola volta dall'amministrazione comunale esclusivamente per la tempestiva richiesta all'interessato di documenti che integrino o completino la documentazione presentata, che non siano già nella disponibilità dell'amministrazione, e che essa non possa acquisire autonomamente.
5. Il termine di trenta giorni, interrotto dalla richiesta di documenti integrativi, inizia a decorrere nuovamente dalla data di presentazione degli stessi.”

• A seguito dell’entrata in vigore del Dpr 425/94, il procedimento per il rilascio dell’agibilità diventa più articolato in quanto si prevedeva:
• istanza da parte del proprietario da presentarsi al Sindaco del Comune munita dei seguenti allegati:
  • certificato di collaudo
  • ricevuta di presentazione dell’iscrizione al catasto
  • certificazione del direttore dei lavori attestante la conformità al progetto approvato e la sussistenza dei requisiti di igiene
• rilascio del certificato di agibilità entro 30 giorni dalla domanda (e previa eventuale ispezione) o per decorrenza di 45 gg (con possibilità di procedere all’ispezione nei 180 gg successivi)

Dpr 6 giugno 2001 n.380 – testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia   - la segnalazione certificata di agibilità

Infine, il Dpr 6 giugno 2001, n. 380 pubblicato in Gazzetta Ufficiale in data 20 ottobre 2001 n.245 abroga tutta la disciplina previgente e dedica all’agibilità l’intero articolo 24 che, attualmente, anche a seguito di una serie di modifiche apportate nel tempo, prevede quanto segue:

1.    La sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, e, ove previsto, di rispetto degli obblighi di infrastrutturazione digitale valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell'opera al progetto presentato e la sua agibilità sono attestati mediante segnalazione certificata.
2.    Ai fini dell'agibilità, entro quindici giorni dall'ultimazione dei lavori di finitura dell'intervento, il soggetto titolare del permesso di costruire, o il soggetto che ha presentato la segnalazione certificata di inizio di attività, o i loro successori o aventi causa, presenta allo sportello unico per l'edilizia la segnalazione certificata, per i seguenti interventi:
a)  nuove costruzioni;
b)  ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
c)  interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di cui al comma 1.
3.    La mancata presentazione della segnalazione, nei casi indicati al comma 2, comporta l'applicazione della sanzione amministrativa pecuniaria da euro 77 a euro 464.
4.    Ai fini dell'agibilità, la segnalazione certificata può riguardare anche:
a)  singoli edifici o singole porzioni della costruzione, purchè funzionalmente autonomi, qualora siano state realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative all'intero intervento edilizio e siano state completate e collaudate le parti strutturali connesse, nonchè collaudati e certificati gli impianti relativi alle parti comuni;
b)  singole unità immobiliari, purchè siano completate e collaudate le opere strutturali connesse, siano certificati gli impianti e siano completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria dichiarate funzionali rispetto all'edificio oggetto di agibilità parziale.
5.    La segnalazione certificata di cui ai commi da 1 a 4 è corredata dalla seguente documentazione:
a)  attestazione del direttore dei lavori o, qualora non nominato, di un professionista abilitato che assevera la sussistenza delle condizioni di cui al comma 1;
b)  certificato di collaudo statico di cui all'articolo 67 ovvero, per gli interventi di cui al comma 8-bis del medesimo articolo, dichiarazione di regolare esecuzione resa dal direttore dei lavori;
c)  dichiarazione di conformità delle opere realizzate alla normativa vigente in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche di cui all'articolo 77, nonchè all'articolo 82;
d)  gli estremi dell'avvenuta dichiarazione di aggiornamento catastale;
e)  dichiarazione dell'impresa installatrice, che attesta la conformità degli impianti installati negli edifici alle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico prescritte dalla disciplina vigente ovvero, ove previsto, certificato di collaudo degli stessi;
e-bis) attestazione di “edificio predisposto alla banda ultra larga”, rilasciata da un tecnico abilitato per gli impianti di cui all'articolo 1, comma 2, lettera b), del decreto del Ministro dello sviluppo economico 22 gennaio 2008, n. 37 e, secondo quanto previsto dalle Guide CEI 306-2, CEI 306-22 e 64-100/1, 2 e 3 [171].
6.     L'utilizzo delle costruzioni di cui ai commi 2 e 4 può essere iniziato dalla data di presentazione allo sportello unico della segnalazione corredata della documentazione di cui al comma 5. Si applica l'articolo 19, commi 3 e 6-bis, della legge 7 agosto 1990, n. 241.
7.    Le Regioni, le Province autonome, i Comuni e le Città metropolitane, nell'ambito delle proprie competenze, disciplinano le modalità di effettuazione dei controlli, anche a campione e comprensivi dell'ispezione delle opere realizzate.
7-bis.    La segnalazione certificata può altresì essere presentata, in assenza di lavori, per gli immobili legittimamente realizzati privi di agibilità che presentano i requisiti definiti con decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti, di concerto con il Ministro della salute, con il Ministro per i beni e le attività culturali e per il turismo e con il Ministro per la pubblica amministrazione, da adottarsi, previa intesa in Conferenza unificata di cui all'articolo 8 del decreto legislativo 28 agosto 1997, n. 281, entro novanta giorni dalla data di entrata in vigore della presente disposizione.”

Il testo unico dell’edilizia, nella sua originaria formulazione, prevedeva anch’esso una procedura articolata volta ad ottenere un certificato di agibilità o in forma espressa o per silenzio assenso, sulla falsariga della disciplina preesistente.

L’articolo 25 del Dpr 380/2001, abrogato dal d.lgs. 25 novembre 2016 n.222 entrato in vigore l’11 dicembre 2016, prevedeva:
L’articolo 25 del Dpr 380/2001, abrogato dal d.lgs. 25 novembre 2016 n.222 entrato in vigore l’11 dicembre 2016, prevedeva:

• l’istanza da presentarsi a cura del titolare del permesso di costruire o della dia, entro 15 giorni dalla fine lavori munita dai seguenti allegati:
  • richiesta di accatastamento dell'edificio
  • dichiarazione di conformità dell'opera rispetto al progetto approvato, nonché della sussistenza delle condizioni di igiene
  • dichiarazione dell'impresa installatrice attestante la conformità degli impianti installati ovvero certificato di collaudo degli stessi (ove previsto);
• rilascio del certificato di agibilità in forma espressa entro 30 giorni dalla domanda (previa eventuale ispezione) o per silenzio assenso decorsi 30 giorni qualora sussista il parere della A.S.L o di 60 gg in caso di autodichiarazione.

In base all’attuale disciplina, l’agibilità viene attestata con una “segnalazione certificata” che deve essere protocollata in Comune entro 15 giorni dalla ultimazione dei lavori, munita di una serie di documenti tecnici a comprova della sussistenza di tutti i requisiti e condizioni richieste.

Non è più previsto quindi il rilascio di apposita “certificazione di agibilità”, nemmeno mediante il c.d. “silenzio assenso”, in quanto la dichiarazione resa in sede di segnalazione certificata già attesta ad opera del direttore lavori o di un professionista abilitato “la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati”, nonchè “la conformità dell’opera al progetto presentato”. 

La segnalazione certificata presentata in Comune e munita di tutti gli allegati richiesti, equivale quindi, alla luce della attuale normativa, ad attestazione dell’agibilità; gli immobili possono pertanto essere utilizzati dal giorno della data di presentazione della scia come chiaramente previsto dal 6° comma del suddetto art. 24 del Tu 380/2001; dal punto di vista dell’atto notarile, una volta presentata la scia, si può procedere al rogito di compravendita citando la data di presentazione della scia al Comune competente e il relativo numero di protocollo.

Il Comune mantiene in ogni caso l’attività di controllo sull’attività edilizia e quindi, nei successivi 30 giorni dalla data della presentazione della scia, può emettere “provvedimenti di divieto di prosecuzione dell’utilizzo e di rimozione degli eventuali effetti dannosi di esso”, invitando chi ha effettuato i lavori a conformare l’attività alla normativa entro un certo termine arrivando a sospendere l’utilizzo del fabbricato in caso di infruttuoso decorso del termine. L’agibilità, quindi, può essere revocata, come prevede espressamente l’articolo 26 del Dpr 380/2001: “La presentazione della segnalazione certificata di agibilità non impedisce l'esercizio del potere di dichiarazione di inagibilità di un edificio o di parte di esso ai sensi dell'articolo 222 del regio decreto 27 luglio 1934, n. 1265”

La novità della segnalazione certificata di agibilità introdotta dall’articolo 24

Uno degli aspetti maggiormente rilevanti della segnalazione certificata di agibilità introdotta dal nuovo articolo 24 del Dpr 380/2001 attiene la presenza, nell’iter procedurale da svolgersi presso il Comune, di una “attestazione di conformità delle opere eseguite al progetto presentato”, cioè da una attestazione di regolarità edilizia redatta dal direttore lavori o da un professionista abilitato. 

Il d.lgs. 25 novembre 2016 n.222 ha quindi introdotto una novità importante rispetto al passato: prima della entrata in vigore della legge in oggetto, il certificato di agibilità attestava unicamente la “sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti in esso installati” ma non anche la conformità delle opere eseguite rispetto al progetto presentato in Comune.

La commerciabilità degli immobili privi di certificato di agibilità/privi di agibilità

Gli immobili privi dell’agibilità possono essere venduti? La risposta è affermativa: ciò vale sia nel caso in cui il certificato di agibilità manchi, perché ad esempio non si rinviene la copia o perché all’epoca si era formato per silenzio assenso e manca copia di tutta la documentazione idonea ad attestare la conclusione della procedura, sia nel caso in cui l’immobile non sia agibile perché ad esempio ancora allo stato grezzo, privo di finiture.

La sussistenza dell’agibilità non è requisito di validità degli atti notarili di compravendita; tuttavia, l’acquirente deve essere espressamente informato della mancanza del certificato di agibilità (che non significa necessariamente, come abbiamo visto, la mancanza dei presupposti per ottenerlo) ovvero della mancanza dell’agibilità (perché, ad esempio mai richiesta dal venditore o dai suoi danti causa).

La scia per l’agibilità mancante

L’articolo 10 comma 1 lettera n) del Decreto-legge 16 luglio 2020 n.76 ha novellato l’articolo 24 del Dpr 380/2001 inserendo il comma 7 bis che recita

“7-bis.    La segnalazione certificata può altresì essere presentata, in assenza di lavori, per gli immobili legittimamente realizzati privi di agibilità che presentano i requisiti definiti con decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti, di concerto con il Ministro della salute, con il Ministro per i beni e le attività culturali e per il turismo e con il Ministro per la pubblica amministrazione, da adottarsi, previa intesa in Conferenza unificata di cui all'articolo 8 del decreto legislativo 28 agosto 1997, n. 281, entro novanta giorni dalla data di entrata in vigore della presente disposizione.”

Alla luce di questa novità normativa, per tutti i fabbricati privi di agibilità o perché mancante o perché non si rinviene documentazione idonea ad attestarne il rilascio, può essere presentata, a cura di un tecnico abilitato, una scia – segnalazione certificata – presso il Comune competente a condizione che gli immobili interessati:

1. presentino i requisiti di sicurezza, igienico sanitari di abbattimento delle barriere architettoniche, di risparmio energetico;
2. possano essere considerati “legittimamente realizzati” quindi rispetto ai quali possa dirsi attestato il c.d. “stato legittimo” nell’accezione di cui all’articolo 9-bis e 34 bis del Dpr 380/2001. 

L’articolo 9 bis dispone che “Lo stato legittimo dell'immobile o dell'unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Per gli immobili realizzati in un'epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d'archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al secondo periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia”

L’articolo 34 bis prevede che
1. Il mancato rispetto dell'altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo.
2. Fuori dai casi di cui al comma 1, limitatamente agli immobili non sottoposti a tutela ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, costituiscono inoltre tolleranze esecutive le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, nonché la diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per l'attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l'agibilità dell'immobile.
3. Le tolleranze esecutive di cui ai commi 1 e 2 realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costituendo violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell'attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali.

L’attestazione di stato legittimo

Un’ulteriore novità del DL 16 luglio 2020 n.76 riguarda l’attestazione di “stato legittimo” che può essere predisposto a cura di un tecnico abilitato (geometra, ingegnere, architetto) o in occasione della presentazione di una nuova pratica edilizia ovvero con una dichiarazione asseverata in vista dell’atto di vendita dell’immobile.

L’attestato di stato legittimo non è richiesto ai fini della validità dell’atto notarile di vendita; può in ogni caso essere molto utile e l’acquirente ha in ogni caso diritto di chiederlo al venditore al fine di avere la garanzia della regolarità edilizia dell’immobile oggetto di compravendita nonché evidenza di eventuali difformità che in una determinata percentuale sono riconducibili a “tolleranze costruttive” e che quindi, come tali, non richiedono una sanatoria edilizia.