Milano: 
Decadenza dalle agevolazioni fiscali prima casa, il deposito somme a tutela dell’acquirente
14/03/2024
Premesse
La proprietà di un immobile acquistato con le “agevolazioni fiscali prima casa” può essere trasferita in ogni momento. Tuttavia, qualora l’immobile venga venduto prima dei 5 anni senza che si riacquisti un altro immobile nei successivi 12 mesi, l’Agenzia delle Entrate recupera la differenza di imposta (come se non si fossero invocate le agevolazioni), nonché il 30% di sanzioni su detta differenza, oltre agli interessi di mora, il tutto come dettagliatamente riportato nel nostro sito al link.
La proprietà di un immobile acquistato con le “agevolazioni fiscali prima casa” può essere trasferita in ogni momento. Tuttavia, qualora l’immobile venga venduto prima dei 5 anni senza che si riacquisti un altro immobile nei successivi 12 mesi, l’Agenzia delle Entrate recupera la differenza di imposta (come se non si fossero invocate le agevolazioni), nonché il 30% di sanzioni su detta differenza, oltre agli interessi di mora, il tutto come dettagliatamente riportato nel nostro sito al link.
Decadenza dalle agevolazioni fiscali – i riflessi sulla parte acquirente
La decadenza dalle agevolazioni fiscali in cui incorre il venditore può avere riflessi anche sulla parte acquirente. Questo perché le somme dovute dal venditore all’Agenzia delle Entrate, a titolo di differenza di imposta, sono assistite da privilegio fiscale sull’immobile oggetto di compravendita.
Il privilegio, come dispone l’articolo 2741 codice civile, è una “causa legittima di prelazione” che viene riconosciuta al creditore in considerazione del credito. Il privilegio, quindi, consente al creditore privilegiato di soddisfarsi, con preferenza rispetto agli altri creditori, sull’intero patrimonio mobiliare del debitore (privilegio generale) ovvero su determinati beni mobili o immobili (privilegio speciale)
Le norme di riferimento sono:
- l’articolo 56 comma 4 del dpr 26 aprile 1986 n.131 (Testo Unico Imposta di Registro) che recita “Lo Stato ha privilegio secondo le norme stabilite dal codice civile. Il privilegio si estingue con il decorso di cinque anni dalla data di registrazione”
- l’articolo 2772 Codice civile che dispone: “Hanno pure privilegio i crediti dello Stato per ogni tributo indiretto (…) sopra gli immobili ai quali il tributo si riferisce”
- l’articolo 2748, 2° comma, Codice civile in cui si prevede che “I creditori che hanno privilegio sui beni immobili sono preferiti ai creditori ipotecari se la legge non dispone diversamente”, con la conseguenza che il privilegio prevale sull’ipoteca iscritta a garanzia del mutuo concesso alla parte acquirente per finanziare l’acquisto dell’immobile al quale il tributo si riferisce.
Si potrebbe obiettare che il privilegio, come dispone l’articolo 2772, 4° comma, codice civile, “non si può esercitare in pregiudizio dei diritti che i terzi hanno anteriormente acquistato sugli immobili” e quindi l’acquirente non correrebbe alcun rischio.
Tuttavia, il punto è proprio questo: stabilire quando nasce il privilegio fiscale immobiliare, se contestualmente all’atto di vendita che genera decadenza ovvero decorsi i 12 mesi dalla vendita e quindi dallo scadere del termine che ha il venditore per riacquistare ed evitare la decadenza dalle agevolazioni fiscali.
Al riguardo, la giurisprudenza di Cassazione l’interpretazione dell’Amministrazione Finanziaria sostengono che il privilegio fiscale immobiliare sorga al momento della vendita dell'immobile. Tale privilegio è collegato alla decadenza dalle agevolazioni fiscali. Pertanto, prevale rispetto alla trascrizione dell'atto di acquisto e all'eventuale iscrizione ipotecaria sull'immobile oggetto di acquisto.
Sul punto si richiama:
Tuttavia, il punto è proprio questo: stabilire quando nasce il privilegio fiscale immobiliare, se contestualmente all’atto di vendita che genera decadenza ovvero decorsi i 12 mesi dalla vendita e quindi dallo scadere del termine che ha il venditore per riacquistare ed evitare la decadenza dalle agevolazioni fiscali.
Al riguardo, la giurisprudenza di Cassazione l’interpretazione dell’Amministrazione Finanziaria sostengono che il privilegio fiscale immobiliare sorga al momento della vendita dell'immobile. Tale privilegio è collegato alla decadenza dalle agevolazioni fiscali. Pertanto, prevale rispetto alla trascrizione dell'atto di acquisto e all'eventuale iscrizione ipotecaria sull'immobile oggetto di acquisto.
Sul punto si richiama:
- Nota emessa dalla Direzione Regionale delle Entrate della Toscana in data 14 febbraio 2013 in risposta ad interpello n. 911.6090/2013: la DRE ha stabilito che il privilegio fiscale a favore dell’Erario sorge contestualmente alla vendita dell’immobile per il quale si è fruito delle agevolazioni fiscali (in adesione a Cassazione 2294/1978) a e pertanto nel caso in cui l’Agenzia delle Entrate non riesca ad escutere quanto dovuto dal venditore/debitore, il Fisco potrà rivalersi su chi, in quel momento, sarà proprietario dell’immobile.
- Cassazione SS.UU. n.31/2000 che ha definito il terzo acquirente gravato dal privilegio fiscale immobiliare “una sorta di responsabile senza debito, pur non essendo debitore di imposta.”
Conclusioni
Alla luce di quanto sopra, a tutela della parte acquirente, è prassi depositare le somme dovute all’Agenzia delle Entrate per differenza di imposta, sanzioni e interessi presso il Notaio incaricato di stipulare l’atto di compravendita dell’immobile per il quale il venditore decade dalle agevolazioni fiscali.
Il Notaio dovrà tenere in deposito le somme con obbligo di restituirle al venditore qualora questo proceda a riacquistare entro i 12 mesi successivi alla vendita ovvero proceda a pagare direttamente dette somme all’Agenzia delle Entrate una volta ricevuto l’avviso di pagamento.
In alternativa, il venditore, una volta ricevuto l’avviso di pagamento, può incaricare il notaio a effettuare il versamento in suo nome e per suo conto all’Agenzia delle Entrate utilizzando le somme depositate.
In ogni caso, il Notaio sarà tenuto a restituire le somme al venditore-depositante decorsi 5 anni dalla data di registrazione dell’atto di vendita, qualora a quella data non risulti trascritto il pignoramento da parte dell’Agenzia delle Entrate collegato all’azione esecutiva.
Alla luce di quanto sopra, a tutela della parte acquirente, è prassi depositare le somme dovute all’Agenzia delle Entrate per differenza di imposta, sanzioni e interessi presso il Notaio incaricato di stipulare l’atto di compravendita dell’immobile per il quale il venditore decade dalle agevolazioni fiscali.
Il Notaio dovrà tenere in deposito le somme con obbligo di restituirle al venditore qualora questo proceda a riacquistare entro i 12 mesi successivi alla vendita ovvero proceda a pagare direttamente dette somme all’Agenzia delle Entrate una volta ricevuto l’avviso di pagamento.
In alternativa, il venditore, una volta ricevuto l’avviso di pagamento, può incaricare il notaio a effettuare il versamento in suo nome e per suo conto all’Agenzia delle Entrate utilizzando le somme depositate.
In ogni caso, il Notaio sarà tenuto a restituire le somme al venditore-depositante decorsi 5 anni dalla data di registrazione dell’atto di vendita, qualora a quella data non risulti trascritto il pignoramento da parte dell’Agenzia delle Entrate collegato all’azione esecutiva.