È possibile detrarre gli interessi del mutuo e i costi dell’atto?
Tra le agevolazioni previste dalla legge, vi è la possibilità di detrarre gli interessi passivi pagati sul mutuo destinato all’acquisto o alla ristrutturazione dell’immobile da adibire a residenza principale.
È prevista altresì la possibilità di portare in detrazione i c.d. “oneri accessori”, cioè tutte le spese sostenute per ottenere il mutuo e quindi: spese di istruttoria, spese di perizia e anche la parcella notarile.
Chi ha contratto un mutuo ipotecario per l’acquisto dell’abitazione principale, propria o di suoi familiari, può quindi detrarre, dalle imposte sui redditi relative all’anno durante il quale ha pagato le rate del mutuo, il 19% degli interessi passivi e degli oneri accessori pagati in dipendenza del mutuo, sino ad un importo di 4.000,00 euro.

E’ importante sapere che la detrazione degli interessi spetta al mutuatario sul presupposto che il mutuo sia contratto per “l’acquisto, la costruzione o ristrutturazione dell’abitazione principale” e quindi a prescindere dal fatto che si siano invocate le agevolazioni fiscali per la prima abitazione.
La detrazione spetta anche qualora l’immobile sia acquistato senza che sussistano le condizioni “prima casa”: ciò che cambia è l’aliquota dell’imposta sostitutiva che si paga in sede di erogazione del mutuo. In caso di mutuo destinato all’acquisto di un immobile per cui sussistono le condizioni per fruire delle agevolazioni “prima casa”, l’aliquota dell’imposta sostitutiva è pari allo 0,25% dell’importo finanziato. Qualora invece il mutuo sia destinato all’acquisto di un immobile per cui non ricorrono le condizioni “prima casa”, l’aliquota è pari al 2% dell’importo finanziato.

Il mutuo destinato ad esigenze di liquidità è sempre soggetto all’aliquota dello 0,25% dell’importo finanziato.

Che cos’è l’accollo del mutuo?
L’accollo è un accordo con cui un soggetto assume l’obbligo di pagamento di un debito di un altro soggetto. Con riferimento ai contratti di mutuo, l’accollo può intervenire qualora uno dei due mutuatari assuma interamente l’obbligo di pagare la rata del mutuo verso la banca oppure quando l’acquirente di un immobile gravato da ipoteca a garanzia di un mutuo si accorda con il venditore per continuare esso stesso a pagare le rate fino a completa estinzione del mutuo in corso.
 

In quest’ultimo caso, l’accollo del mutuo entra nella dinamica del pagamento del prezzo in quanto l’acquirente, anziché pagare tutto il prezzo al venditore, potrà versare al venditore solo la parte di prezzo al netto dell’importo residuo del mutuo accollato.
Facciamo un esempio:
Tizio intende vendere il proprio immobile per Euro 200.000,00; l’immobile è gravato da ipoteca a garanzia di un mutuo che al giorno dell’atto di compravendita residua per Euro 140.000,00. Caio, interessato all’acquisto, propone a Tizio di acquistare l’immobile accollandosi il mutuo residuo. Al riguardo non è necessaria la preventiva autorizzazione della banca né è necessario che la banca intervenga nell’atto di compravendita: Caio pagherà a Tizio la somma di Euro 70.000,00 e si accollerà l’importo del residuo mutuo per Euro 140.000,00.

In questo caso si dice che l’accollo è “cumulativo” in quanto il mutuatario originario (il venditore) resta obbligato in solido con il nuovo mutuatario (l’acquirente accollatario), ed è tenuto a pagare le rate del mutuo qualora quest’ultimo non provveda a restituire il finanziamento. L’accollo quindi non è automaticamente “liberatorio” per il venditore; affinchè l’accollo possa essere liberatorio per il mutuatario originario è necessario che la banca dichiari espressamente di liberarlo con una semplice lettera liberatoria che non richiede l’autentica notarile né l’intervento all’atto di compravendita e che può essere rilasciata anche in un momento successivo all’atto di compravendita. Qualora si intenda procedere ad un accollo, quindi, è sempre opportuno contattare preventivamente la banca per verificare che per il mutuatario originario sia possibile ottenere la liberatoria.
 

Quanto costa fare un mutuo?
I costi legati all’atto di mutuo riguardano:

• le spese bancarie, ossia le spese accessorie che la banca espone per gestire e istruire il mutuo, le spese di perizia e i costi di incasso rata;
• le imposte e precisamente l’imposta sostitutiva pari allo 0,25% dell’importo finanziato per i mutui di liquidità e per i mutui destinati all’acquisto, costruzione, ristrutturazione di immobili per cui sussistono le condizioni “prima casa” e pari al 2% per i mutui destinati all’acquisto, costruzione, ristrutturazione di immobili per non cui sussistono le condizioni “prima casa”;
• le spese di assicurazione obbligatoria per i casi di scoppio e incendio;
• le spese notarili

Il mutuatario è considerato un consumatore?
Il mutuatario è sempre un consumatore cioè un soggetto che agisce per scopi estranei all’attività imprenditoriale, professionale o artigianale eventualmente svolta.

Il Testo Unico Bancario (TUB) dedica l’intero titolo VI (art. 115-129) alla c.d. “Trasparenza delle condizioni contrattuali” introducendo una normativa che ha, quale scopo primario, quello di fornire tutela al cliente/mutuatario (cosiddetto contraente debole), oltre che di salvaguardare il mercato da possibili abusi di soggetti aventi una posizione dominante (banche /istituti di credito).

Tale normativa, unitamente alle disposizioni del codice del consumo (D.lgs 6 settembre 2005, n. 206), traccia e delimita i rapporti tra banca e cliente improntandoli su principi di trasparenza, correttezza e buona fede.
In tale prospettiva, la banca è tenuta a fornire al cliente una chiara informativa pre-contrattuale mettendo a disposizione del consumatore, un documento contenente informazioni generali chiare e comprensibili sui contratti di credito offerti, su supporto cartaceo o altro supporto durevole (art. 120 novies, comma 1 TUB).
La banca deve inoltre fornire al consumatore le informazioni personalizzate necessarie per consentire il confronto delle diverse offerte di credito sul mercato, al fine di consentirgli di prendere una decisione ponderata. Le informazioni personalizzate devono essere fornite su supporto cartaceo o su altro supporto durevole attraverso la consegna del modulo denominato «Prospetto informativo europeo standardizzato» (art. 120 novies comma 2).

La banca, sempre a garanzia del principio della trasparenza, deve altresì predisporre la c.d. “offerta vincolante” (sempre su supporto cartaceo o su altro supporto durevole) includente la bozza del contratto di credito proposto, eventualmente il P.I.E.S, (qualora questo non sia stato fornito in precedenza) nonché la durata della “irrevocabilita” della proposta stessa. In mancanza di termine, il consumatore ha 7 giorni di ripensamento, trascorsi i quali l’offerta si intende accettata.
 

Quali documenti sono necessari per istruire la pratica?
– atto di provenienza (atto/atti di acquisto)
– contratto di mutuo originario

N.B. in caso di accollo del mutuo è sufficiente solo il titolo di provenienza.

Quali documenti sono necessari per la stipula dell’atto?

– documento di identità in corso di validità dei soggetti che devono sottoscrivere l’atto
– codice fiscale o tessera sanitaria in corso di validità dei soggetti che devono sottoscrivere l’atto
– permesso di soggiorno se si ha una cittadinanza extraeuropea dei soggetti che devono sottoscrivere l’atto.

A chi posso rivolgermi per il risarcimento del danno?
Vedi la sezione “Che cos’è la surroga” al paragrafo “Tutela del mutuatario – consumatore”

Come posso fare se non posso essere presente alla stipula?
Il soggetto che non può comparire all’atto di stipula può rilasciare procura che deve essere autenticata dal notaio per avere validità ai fini della sottoscrizione della surroga.
 
Come posso fare per avere una copia del mio atto di mutuo per surrogazione?
Al momento della stipula tutti i clienti riceveranno un modulo contenente una username e una password per scaricare, da un’area riservata del nostro sito, la copia conforme dell’atto in formato digitale.

La copia digitale dell’atto, munita di predetta firma, ha il medesimo valore alla copia conforme cartacea rilasciata.
Il cliente, in ogni caso, può richiedere la copia conforme cartacea dell’atto inviando una e-mail agli indirizzi in calce.