Innanzi tutto bisogna precisare che la legge sull’acquisto di immobili da costruire, con tutto il suo ventaglio di tutele, si applica solo nelle ipotesi in cui l’acquirente sia una persona fisica e il venditore sia “un costruttore” e quindi sia un imprenditore individuale o una società.

1. preliminare in forma notarile

• impedisce che il costruttore prometta o venda ad altri lo stesso immobile: si parla di “efficacia prenotativa” della trascrizione perché è come se il promissario acquirente rendesse pubblica la sua aspettativa di diventare proprietario di quell’immobile e il vincolo, essendo trascritto nei pubblici registri è opponibile a chiunque;
• comporta che eventuali trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli a carico dell’immobile non abbiano effetto verso il promissario acquirente: questo significa che qualora, ad esempio, venisse trascritto contro il promittente venditore un pignoramento o un’ipoteca sull’immobile, queste formalità non avrebbero alcun effetto nei confronti del promissario acquirente. In parole semplici, è come se il promissario acquirente fosse sotto un ombrello protettivo per tutto il periodo che intercorre fra la trascrizione del preliminare e il rogito definitivo sempre a condizione che il rogito avvenga entro 1 anno dalla data concordata e comunque non oltre 3 anni dalla data di trascrizione del preliminare.

• la descrizione dell’immobile da costruire, con i suoi confini, e delle pertinenze con allegati gli elaborati di progetto per una migliore identificazione;
• l’indicazione di eventuali atti d’obbligo o convenzioni urbanistiche stipulate con il Comune;
• le caratteristiche tecniche della costruzione, con particolare riferimento alla struttura portante, alle fondazioni, alle tamponature, ai solai, alla copertura, agli infissi ed agli impianti;
• i termini massimi di esecuzione della costruzione, anche eventualmente correlati alle varie fasi di lavorazione con allegazione del capitolato;

• l'indicazione del prezzo complessivo da corrispondersi in danaro o il valore di ogni altro eventuale corrispettivo, i termini e le modalità per il suo pagamento, la specificazione dell'importo di eventuali somme a titolo di caparra;
• gli estremi della fideiussione rilasciata da istituto di credito o società di assicurazione;
• l'eventuale esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli di qualsiasi tipo sull'immobile con la specificazione del relativo ammontare, del soggetto a cui favore risultano e del titolo dal quale derivano, nonchè la pattuizione espressa degli obblighi del costruttore ad esse connessi e, in particolare, se tali obblighi debbano essere adempiuti prima o dopo la stipula del contratto definitivo di vendita;
• gli estremi del permesso di costruire o della sua richiesta se non ancora rilasciato, nonchè di ogni altro titolo, denuncia o provvedimento abilitativo alla costruzione;
• l'eventuale indicazione dell'esistenza di imprese appaltatrici, con la specificazione dei relativi dati identificativi.

2) fideiussione

La legge prevede che il costruttore ha l’obbligo di consegnare all’acquirente una fideiussione, che garantisca il rimborso, in caso di crisi dell’impresa, di tutte le somme pagate o da pagare prima del trasferimento definitivo della proprietà.
La fideiussione deve essere rilasciata da una Banca o da una società di Assicurazioni sulla base di un modello standard che è stato determinato con Decreto del 6 giugno 2022, n. 125 pubblicato in GU Serie Generale n.197 del 24-08-2022.
La fideiussione dovrà essere poi riconsegnata in originale dall’acquirente al costruttore contestualmente alla sottoscrizione del contratto definitivo di compravendita, momento nel quale cesserà di avere efficacia.


3) assicurazione postuma decennale

La legge prevede altresì l’obbligo di consegnare all’acquirente, al momento della sottoscrizione del contratto definitivo di compravendita, la c.d. “postuma decennale” cioè una polizza assicurativa di durata decennale che garantisce il risarcimento dei danni materiali e diretti all’immobile, derivanti da rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi dell’immobile.
Qualora il costruttore non rilasci la polizza indennitaria decennale in occasione dell’atto di compravendita dell’immobile, l’acquirente potrà escutere la fideiussione rilasciata in sede di sottoscrizione del contratto preliminare.


Sanzioni previste in caso di inadempimenti degli obblighi previsti dalla legge

La legge prevede delle sanzioni molto gravi in caso di mancato rispetto della normativa.
In particolare se il contratto preliminare non viene stipulato in forma notarile o se non viene rilasciata la fideiussione, si prevede addirittura la nullità del contratto.
Inoltre si prevede che il promissario acquirente non possa in alcun modo rinunciare alle tutele previste dalla legge, pena la nullità del patto che lo preveda.