Possono usufruire delle agevolazioni fiscali per la prima abitazione coloro che acquistano una casa di abitazione e/o relative pertinenze al ricorrere delle seguenti condizioni che devono sussistere cumulativamente:

a) risiedere nel Comune ove è ubicato l’immobile, o stabilirvi la propria residenza entro 18 mesi dall’acquisto;
b) non essere titolare, esclusivo o in comunione con il coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nello stesso Comune ove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato; questo significa che la titolarità di quote di comproprietà (ad esempio in caso di immobile pervenuto per successione ereditaria) di un immobile sito nello stesso comune in cui è ubicato l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato, non ostacola la richiesta delle agevolazioni;
c) non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altro immobile ad uso abitativo, acquistato usufruendo delle agevolazioni fiscali ovvero procedere alla vendita di tali diritti acquistati con le agevolazioni fiscali entro un anno dalla data del nuovo acquisto agevolato. Ciò significa che l’aver acquistato un immobile con le agevolazioni fiscali non preclude la possibilità di usufruirne nuovamente a prescindere dall’ubicazione dell’immobile acquistato, purché l’immobile acquistato in precedenza si venda entro un anno dal nuovo acquisto (Legge di Stabilità 2016).
d) l’immobile deve essere classificato nelle categorie catastali abitative ad eccezione delle categorie catastali A/1 A/8 A/9.

Casi particolari

Le agevolazioni fiscali spettano altresì qualora l’immobile sia ubicato:

• nel comune in cui l’acquirente svolge la propria attività se diverso da quello di residenza; ovvero
• nel comune in cui ha sede o esercita l’attività il datore di lavoro da cui dipende l’acquirente che si è trasferito all’estero per motivi di lavoro, ovvero in qualsiasi comune del territorio italiano nel caso in cui l’acquirente sia un cittadino italiano residente all’estero (iscritto all’AIRE) ovvero appartenga al personale delle Forze armate o delle Forze di polizia.

In questi casi l’acquirente non dovrà spostare la residenza nel comune ove è ubicato l’immobile.
 

L’acquirente decade dall’agevolazione prima casa quando:

• venda o doni l’abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto, a meno che entro un anno dalla vendita o dalla donazione, non proceda al riacquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale;
• non proceda, entro un anno dall’acquisto di un secondo immobile agevolato, alla vendita del primo immobile acquistato con le agevolazioni fiscali (Legge di Stabilità 2016)
• non trasferisca entro 18 mesi la propria residenza nel comune in cui è situato l’immobile oggetto dell’acquisto;
• al momento dell’acquisto agevolato non avesse i requisiti soggettivi e oggettivi sopra indicati e abbia reso una dichiarazione mendace.

Nel caso di vendita soggetta ad imposta di registro, sarà dovuta l’imposta di registro nella misura ordinaria del 9% (detratta quella del 2% già pagata), nonchè una soprattassa del 30% sulla differenza di imposta, oltre agli interessi di mora. Nel caso di vendita soggetta ad IVA, sarà dovuta l’imposta IVA in misura ordinaria del 10% (detratta quella del 4% già pagata) nonchè una soprattassa del 30% sulla differenza di imposta, oltre agli interessi di mora.
Si può evitare il pagamento della soprattassa del 30% e degli interessi di mora, qualora il contribuente, presenti “autodenuncia” all’Agenzia delle Entrate entro la scadenza del termine dei 12 mesi che avrebbe per riacquistare. Se ad esempio, il contribuente ha venduto il proprio immobile con atto stipulato il giorno 2 febbraio 2020 e non riesce ad acquistare entro il giorno 2 febbraio 2021, avrà tempo fino al giorno 1 febbraio 2021 per presentare la c.d. “autodenuncia”.

Questa dichiarazione va redatta su un apposito modello ministeriale chiamato Mod 2 e va presentata allo stesso Ufficio dell’Agenzia delle Entrate dove è stato registrato l’atto di acquisto.
Una volta presentata l’autodenuncia, l’agenzia delle Entrate liquida la sola differenza di imposta e invia la cartella esattoriale direttamente al contribuente per il pagamento.