Milano: 
DECADENZA DELLE AGEVOLAZIONI FISCALI PRIMA CASA
Nella sezione dedicata alle agevolazioni fiscali prima casa sono dettagliatamente riassunte tutte le condizioni per poter usufruire delle agevolazioni fiscali prima casa. Ricordiamo in sintesi che devono ricorrere cumulativamente le seguenti condizioni:
a) risiedere nel Comune ove è ubicato l’immobile, o stabilirvi la propria residenza entro 18 mesi dall’acquisto;
b) non essere titolare, esclusivo o in comunione con il coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nello stesso Comune ove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato;
c) non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altro immobile ad uso abitativo, acquistato usufruendo delle agevolazioni fiscali ovvero procedere alla vendita di tali diritti acquistati con le agevolazioni fiscali entro un anno dalla data del nuovo acquisto agevolato;
d) deve trattarsi di immobile classificato nelle categorie catastali abitative ad eccezione delle categorie catastali A/1 A/8 A/9.
L’acquirente decade dall’agevolazione prima casa quando:
a) non trasferisca entro 18 mesi la propria residenza nel comune in cui è situato l’immobile oggetto dell’acquisto;
b) venda o trasferisca a qualsiasi altro titolo (es donazione/permuta/conferimento immobiliare in società) l’abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto, a meno che non proceda al riacquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale entro un anno dalla vendita o dal trasferimento ad altro titolo;
c) non proceda, entro un anno dall’acquisto dell’immobile agevolato, alla vendita dell’immobile precedentemente acquistato con le agevolazioni fiscali;
d) al momento dell’acquisto agevolato non avesse i requisiti soggettivi e oggettivi sopra indicati e abbia reso una dichiarazione mendace.
Quali sono le conseguenze in caso di decadenza dalle agevolazioni fiscali prima casa?
Nel caso di vendita soggetta ad imposta di registro, sarà dovuta l’imposta di registro nella misura ordinaria del 9% (detratta quella del 2% già pagata), nonché una soprattassa del 30% sulla differenza di imposta, oltre agli interessi di mora.
Nel caso di vendita soggetta ad IVA, sarà dovuta l’imposta IVA in misura ordinaria del 10% (detratta quella del 4% già pagata) nonché una soprattassa del 30% sulla differenza di imposta, oltre agli interessi di mora.
Cosa succede se l’acquisto era collegato ad un mutuo destinato all’acquisto prima casa ?
In caso di decadenza dall'agevolazione "prima casa", il soggetto che ha chiesto il mutuo è tenuto anche a corrispondere la differenza tra l'imposta sostitutiva del 2% e quella già pagata in misura ridotta (0,25%), oltre alla sanzione pari al 30% di questa differenza.
Casi particolari
Non incorrono nella decadenza dall’agevolazione fiscale prima casa, i coniugi che procedono a vendere a terzi o a cedere l’uno all’altro, l’immobile acquistato con le agevolazioni fiscali prima casa in esecuzione degli accordi presi in sede di separazione consensuale o di divorzio. Lo ha chiarito la Risoluzione dell’Agenzia delle Entrate 9 settembren.80/E.Scopri di più leggendo il testo completo qui
Nel nostro ordinamento non è possibile, in vista di un nuovo acquisto, rinunciare alle agevolazioni fiscali “prima casa” già invocate in un precedente acquisto immobiliare: se si vuole acquistare un nuovo immobile con le agevolazioni fiscali, si potrà unicamente procedere alla vendita dell’immobile precedentemente acquistato con le agevolazioni, o prima dell’acquisto o entro 12 mesi dall’acquisto.
Lo ha stabilito l’Agenzia delle Entrate Direzione Regionale Lombardia con provvedimento emesso il 16 febbraio 2004 prot. 904-6879/2004 confermando anche il costante orientamento della Corte di Cassazione.
Si segnala una particolare e limitata ipotesi ritenuta ammissibile dall’Agenzia delle Entrate di rinuncia alle agevolazioni fiscali che andrebbe più correttamente qualificata come “revoca delle agevolazioni fiscali”.
L’agenzia delle Entrate, con la Risoluzione del 31 ottobre 2011 n. 105/E, ha infatti ammesso che l’acquirente, dopo aver invocato nell’atto di acquisto i benefici fiscali, impegnandosi a spostare la residenza entro 18 mesi, possa presentare istanza di revoca delle agevolazioni fiscali unicamente nell’ipotesi in cui sia ancora pendente il termine dei 18 mesi e non abbia ancora spostato la residenza.
A tal fine l’acquirente deve presentare un’apposita istanza all’Agenzia delle Entrate presso la quale è stato registrato l’atto; nell’istanza dovrà dichiarare di volere revocare la dichiarazione espressa nell’atto e precisamente la dichiarazione di volere trasferire la propria residenza nel Comune nei termini di legge e chiedere la liquidazione dell’imposta dovuta a seguito della revoca. L’acquirente sarà infatti tenuto a pagare la differenza fra l’aliquota ordinaria e l’aliquota agevolata pagata, oltre gli interessi di mora, mentre sarà esentato dal pagamento della sovrattassa del 30%. Si veda il testo completo della Risoluzione al link qui
La c.d. “Autodenuncia”: istanza da presentarsi all’Agenzia delle Entrate
Qualora l’acquirente incorra in una delle ipotesi di decadenza dalle agevolazioni fiscali “prima casa”, potrà presentare, all’Agenzia delle Entrate presso cui è stato registrato l’atto di acquisto agevolato, una istanza con cui chiedere la “liquidazione” (cioè il ri-calcolo) delle imposte ordinarie dovute a titolo di sanzione.
Il pagamento di questa differenza di imposte non è mai contestuale alla presentazione dell’istanza: l’Agenzia delle Entrate, a seguito della ricezione dell’istanza, calcolerà la differenza di imposta e gli interessi di mora e invierà al contribuente una notifica per raccomandata con l’avviso di pagamento e le modalità dettagliate per effettuare il versamento a favore dell’Erario.
Il vantaggio di presentare l’autodenuncia risiede nel fatto che l’acquirente pagherà unicamente la differenza di imposta (imposta ordinaria – imposta pagata) e gli interessi di mora ma non anche la sanzione del 30% sulla differenza di imposta.
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